Investeringsselskab har ­fundet sin faste plads i markedet

Investeringsejendomme er ikke længere et nicheprodukt forbeholdt de allerrigeste. ­Flere og flere vælger at placere formuen i ejendomme gennem etablerede udbydere som et alternativ til aktier og obligationer

Med en indlånsrente i banken på 0% og en inflation på 1,5%, bliver pengene på kontoen kun mindre værd for hver dag der går. Derfor skal formuen ud og arbejde. Aktiemarkedet var i 2018 for mange investorer et forfærdeligt år og det er stadig svært at spå om, hvor markedet er på vej hen. I takt med renten på den toneangivende 10-årige statsobligation fortsat er faldende, bliver det mere og mere attraktivt at investere i fast ejendom. Forskellen på afkastet, man køber ejendomme til, og renten man låner til, har aldrig været større.

Selv med et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag, er det muligt at forrente sin formue med over 10% om året. Dog skal der være en balance mellem størrelsen på projekterne og omkostningerne, der er forbundet med driften af ejendommen. Det aarhusianske investeringsselskab Imbro A/S mener, at have fundet den rette formel på dette.

Investor med indflydelse

I takt med aktier og pensioners dårlige afkast de seneste år, er tendensen blandt investorerne gået fra at være passive til, at de ønsker medbestemmelse og indflydelse over forvaltningen af deres egen formue. Som investor i ejendomsprojekter har man væsentlig indflydelse, og man er med til at bestemme strategien for selve investeringen. Foretages investeringen gennem et selskab, får man tilmed udbyttet skattefrit, hvis man ejer minimum 10%.Hvilket er en stor fordel, hvis man ønsker at geninvestere sit udbytte.

Der er derfor mange fordele ved at købe sig ind i projekter, hvor ejendommene der købes er mellem 25-45 mio. kroner. Dels er projekterne store nok til at kunne bære de faste udgifter, der er forbundet med køb, salg og drift af selskabet, dels er udbyttet skattefrit med minimum 10%’s ejerskab. Man undgår dermed også blot at være en dråbe i vandet, som man ser det i ejendomsprojekter i 100-200 mio. kroners klassen. Typisk vil indskuddet for 10% i Imbros projekter være mellem 750.000 og 1 mio. kroner.

Investorerne ønsker medbestemmelse

Lars Thomsen, der er direktør i investeringsselskabet Imbro A/S, fortæller, at investorerne i dag har mulighed for at få aktiv medbestemmelse i de investeringer Imbro A/S udbyder. Lars Thomsen udtaler: ”Bestyrelsen består af investorerne og den bliver valgt af investorkredsen ved første generalforsamling. Typisk er halvdelen af investorkredsen førstegangsinvestorer, mens den anden halvdel har prøvet det flere gange før. Det giver en god synergi mellem entusiasme og erfaring. Vi er selvfølgelig altid med til at yde kompetent rådgivning i beslutningsprocesser, og som selskabsadministrator tilbyder vi direkte adgang til vores stærke netværk inden for branchen”.

Det tiltaler vores investorer, at projekterne har en størrelse der er til at forholde sig til. De ved præcis, hvilke ejendomme det specifikt drejer sig om i hvert enkelt projekt
Lars Thomsen, der er direktør i investeringsselskabet Imbro A/S.

Ifølge Lars Thomsen er en ejendom til 5-10 mio. kroner for dyr til sådan en konstellation med få investorer og både selskabs- og ejendomsadministration, men de kan også hurtigt blive for store og uigennemskuelige. Lars Thomsen fortæller: ”Det tiltaler vores investorer, at projekterne har en størrelse der er til at forholde sig til. De ved præcis, hvilke ejendomme det specifikt drejer sig om i hvert enkelt projekt. Det er derfor nemt, gennem materialebeskrivelsen og video af ejendommen, at danne sig et indtryk af aktivet og have en holdning til, om man synes investeringen er fornuftig både hvad angår lejeniveau og købspris”.

Forrentning og udbytter

Typisk ligger forrentningen af den indskudte kapital på mellem 10% og 14%. Det kan lyde af meget når man er vant til langt mindre afkast andre steder i markedet. Den høje forrentning skyldes ganske enkelt, at realkreditfinansieringen, der tilbydes på 70% af den samlede ejendomsværdi, kommer med så lave renter, at man groft sagt tjener penge på at låne penge.

Lars Thomsen, Direktør og partner i Imbro
A/S

Startafkastet på velbeliggende investeringsejendomme ligger på mellem 4,5 og 5% uden finansiering. Finansierer man 70% af ejendommen gennem 50% F5 og 50% fastforrentede lån, betaler man i dagens renteniveau lidt over 2% inklusiv bidrag. Det koster dermed ca. 2% at låne til en ejendom der giver et driftsoverskud på 4,5-5%. Man tjener dermed også penge på de penge man låner, og derfor bliver den samlede forrentning på investeringen mellem 10 og14% i gennemsnit om året i en 10-årig periode.

Forrentningen kommer primært via nedbringelse af gælden, således at der laves en opsparing i selskabet. Der er dermed tale om en konstant formueforøgelse hvert år. Afkastet realiseres derfor først den dag man sælger ejendommen eller vælger ikke at nedbringe gælden yderligere og udlodde hele driftsoverskuddet som udbytte. Lars Thomsen fortæller: ”Finansieringnskilderne stiller i dag strenge krav til hvornår der må udloddes udbytte fra selskaberne, og det er vi meget opmærksomme på i vores projektbeskrivelse. Gælden skal være væsentlig nedbragt og selskabet skal kunne påvise en sund drift.

Et årligt udbytte på mellem 2-5% kan man normalt godt få godkendt, men jeg har svært ved at se, hvordan større udbyttebetalinger på baggrund af genbelåning og refinansiering skulle kunne lade sig gøre i fremtiden uden de voldsomme værdistigninger, vi har oplevet de senere år. Man skal derfor ikke gå ind i en ejendomsinvestering for at få pengene hurtigt ud igen. Det er en langsigtet investering, hvor forrentningen sker via nedbringelse af gæld. Kan man undvære en del af sin formue i en periode på ca. 10 år, er der til gengæld yderst lukrative muligheder for at få en høj forrentning og ydermere med lav risiko netop nu”. Lars Thomsen lægger meget vægt på, at forrentningen sker på baggrund af et driftsoverskud på lejeindtægterne og ikke på baggrund af værdistigninger på ejendommen. En værdistigning på ejendommene udover inflationen er blot en bonus til investorerne.

Risiko og forudsætninger for forrentning

Så længe man har sine lejeindtægter, kan man nedbringe gælden og dermed forrente sin formue. Når man skal vurdere risikoen i et ejendomsprojekt, skal man vurdere risikoen for at miste sin lejeindtægt. Samtidig er der oftest stillet en række faktorer op i udbydernes projektbeskrivelser, som også skal være opfyldt, før det lovede afkast kan realiseres. Det kan være indregnede værdistigninger i ejendommene eller udlodninger, skabt på baggrund af en genbelåning af ejendommene.

“Vi lægger altid op til at finansiere halvdelen af hele gælden i vores projekter gennem et fastforrentet lån. Når man kan fastlåse renten på 2,6% inkl. bidrag i 30 år og stadig har 10-14% i forrentning af sine penge, ser jeg ingen grund til at gamble med fremtiden” – Lars Thomsen.

Lars Thomsen fortæller: ”Ejendomsinvesteringer er langsigtede fornuftige investeringer og det er der rigtig mange nye investorer der tiltales af. Tilsvarende er det derfor vigtigt, at vi som udbydere også løbende udvikler vores projektbeskrivelse i takt med den stigende interesse fra nye investorer, som vi lige nu ser i branchen”. Imbro A/S omsatte i 2018 for ca. 300 mio. kroner ejendomme og forventer i 2019 at overstige en halv milliard i omsætning.

Stiger renten eller forbliver den lav?

Selv om tendenserne i 2019 ikke viser nogle tegn på, at renten i Danmark skal stige lige foreløbig arbejdes der stadig med minimal risiko hos Imbro A/S. ”Man kunne selvfølgelig vælge at finansiere hele sin investering med korte renter og dermed sænke udgifterne og øge driftsoverskuddet. Problemet er der bare, hvis renten alligevel er steget væsentligt inden for de næste par år.

Vi ønsker ikke at gøre vores investorer til rentespekulanter”. Lars Thomsen har over 20 års erfaring i branchen og ved godt, at markedet kan vende hurtigt. Han fortæller: ”Vi lægger altid op til at finansiere halvdelen af hele gælden i vores projekter gennem et fastforrentet lån. Når man kan fastlåse renten på 2,6% inkl. bidrag i 30 år og stadig har 10-14% i forrentning af sine penge, ser jeg ingen grund til at gamble med fremtiden.

Vi kunne godt hæve forrentningen med et par procent ved at lægge os i korte renter, men når aktivklassen er ejendomme, bør man efter min mening have de langsigtede briller på
Lars Thomsen

Vi kunne godt hæve forrentningen med et par procent ved at lægge os i korte renter, men når aktivklassen er ejendomme, bør man efter min mening have de langsigtede briller på. Det synes jeg er mest fornuftigt, og det giver ro i maven i hele investeringsperioden at vide, at man ikke er følsom overfor kommende rentestigninger – heller ikke om 5, 10 eller 20 år”.

Realkreditlånene er uopsigelige så længe man overholder sine forpligtelser i modsætning til banklån. Har man dermed finansieret sine projekter gennem realkreditlån, kan investeringen holde til at ramme ind i økonomisk uvejr og rentestigninger. Så længe man har sin lejeindtægt har man også sin forrentning.